Interpellation citoyenne du 27 avril 2023
Cette interpellation citoyenne a été demandée en réponse à la réunion d'information sur le projet du 27 mars 2023.
Comme le stipule le règlement du conseil, ce texte a été envoyé 15 jours avant le conseil communal et est donc déjà connu de tous les membres de celui-ci.
La réponse du collège est quand à elle inconnue des habitants et sera dévoilée sous forme de réponse à l'interpellation en séance du 27 avril 2023.
Rendez-vous à la maison communale de La Hulpe, rue des Combattants 59 à 1310 La Hulpe ce jeudi 27 avril 2023 à 19h00.
Venez nombreux !
Texte de l’interpellation de Benoît DESLOGES au conseil communal de La Hulpe, avril 2023.
Il y a bientôt deux ans j’ai déjà interpellé le conseil communal à propos du projet de construction de 15 habitations en zone humide (qui a obtenu un statut de zone inondable en mars 2021) dans le bois du Chemin Long. Depuis, rien de visible pour les riverains ne s’est passé jusqu’à la réunion d’information du lundi 27 mars 2023 organisée à la maison communale par Mr Verhaeghe, en sa qualité d’échevin de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire.
Je souhaite commencer par un petit rappel de l’historique du dossier :
En mars 2015 InAdvance introduit une demande de permis auprès de la commune.
En avril 2016 la commune octroie le permis.
En juin 2016 une action en annulation est introduite devant le conseil d'État.
Dans son arrêt, le Conseil d’Etat note: « Par courrier du 2/10/2017, la société In Advance a décidé de renoncer à son permis d’urbanisme. »
InAdvance renonce donc à sa demande de permis, action qui est “validée” par la commune qui a son tour retire le permis octroyé par commune de sorte que le conseil d’état n’avait plus matière à statuer… Il y avait en effet de très fortes chances que le permis soit effectivement annulé par le conseil d’état…
Deux moyens ont été retenus par l’auditeur du conseil d'État. Le premier était l’incompétence (au sens juridique du terme) du collège pour délivrer le permis puisqu’il était à l’origine du projet, autrement dit il était juge et partie…
Le second était l'absence de la réalisation d’une étude d’incidences sur l'environnement pourtant obligatoire pour les projets sur des parcelles de plus de 2ha.
Je laisse à chacun la liberté de penser, que InAdvance a fait une faute involontaire en en ne réalisant pas une étude d’incidence sur l’environnement.
A ce stade, nous, riverains, pensions que la commune et InAdvance allaient tout faire pour représenter le permis, et que ce n’était qu’une question de temps.
La commune s’est en effet activée et a racheté une partie du terrain initialement destiné à la construction des 15 habitations. La parcelle initiale de 2 hectares a été divisée en une parcelle de 1h28 qui est resté propriété de la SWL et une seconde de 74a qui est devenue la propriété de la commune de la Hulpe, parcelle qui a été acquise à des fins de conservation si mes informations sont exactes. Voilà que la superficie de la parcelle à construire est descendue sous les 2 hectares ne nécessitant ainsi plus d'étude d’incidence, n’est ce pas merveilleux !
Ma première question est donc la suivante : Pourquoi la Société Wallonne du Logement m’explique qu’elle ne peut pas vendre dans un autre but que de faire du logement alors que justement la commune de La Hulpe a acheté dans un but de préservation ? S’agirait-il d’un arrangement entre la commune de la Hulpe et de la SWL pour faciliter la réalisation du projet ?
En terme juridique cela a un nom, cela s'appelle du détournement et c’est parfaitement attaquable !
Ainsi donc le 14 avril 2021, après que le terrain ou les maisons sont censées être construites est passé magiquement sous la barre des 2 hectares, InAdvance ré-introduit la même demande de permis d’urbanisme mais devant les services du fonctionnaire délégué cette fois… Les deux moyens retenus par l’auditeur du conseil d’état sont donc caduques, vous l’aurez compris…
A ce stade, pour qu’InAdvance puisse débuter les travaux, ils ont besoin de deux permis, le premier dit de modification de la voirie qui est délivrable par la commune, le second dit d’urbanisme qui est délivrable par les services du fonctionnaire délégué de la région Wallonne, selon ce qui nous a été expliqué en séance d’information du 27 mars 2023.
La commune reste donc encore juge et partie dans ce dossier puisque à l’origine du marché public gagné par InAdvance, elle se trouve dans une situation très inconfortable pour ce permis.
Dans l'intervalle aussi, nous avons compris que la commune a reçu un avis négatif de la cellule Giser. La Cellule fournit un appui aux communes pour la gestion et de prévention des risques d’inondations par ruissellement, par la réalisation d’analyses, des propositions d’aménagements et le suivi des différentes étapes de la mise en œuvre. La Cellule GISER remet des avis sur les certificats et permis d’urbanisme en zone soumise à une contrainte naturelle de ruissellement mais son avis est non contraignant.
Des explications données en séance d’information, nous avons compris que la commune est donc mal prise aujourd’hui. Si elle le refuse ce premier permis, elle nous explique s’exposer à une possible demande d'indemnité de la part de InAdvance au motif qu’elle n’aurait pas fait tout ce qui est en son pouvoir pour supporter InAdvance dans la réalisation des maisons et/ou qu’elle aurait accordé un marché impossible à réaliser à InAdvance puisqu’en refusant le permis voirie, elle bloquerait son propre projet… Néanmoins, selon nos informations InAdvance a envisagé de mettre un terme au marché en mai 2022 quand In Advance a mis en demeure la commune de libérer la garantie bancaire devenue sans objet.
Pourquoi la commune n’a-t-elle pas mis fin au marché à ce moment, compte tenu du fait que le terrain est passé en zone inondable et compte tenu de l’avis de la cellule Giser ? Par peur de la demande des dommages et intérêts ? Mais d’après notre conseil cette demande n’a pas de véritable chance d’aboutir, car le passage en zone inondable n’est pas imputable à la commune mais constitue une circonstance tout à fait imprévisible à laquelle la commune est restée étrangère. Accessoirement, les demandes d’indemnités doivent être demandées dans des délais stricts. Il est donc tout à fait probable que cette demande soit purement et simplement irrecevable si non réalisée dans les règles…
Ma seconde question est donc de savoir si ce point précis a été envisagé par le conseil de la commune et s' il a bien été vérifié que InAdvance avait introduit sa demande d'indemnités dans les délais.
Pour rester sur les indemnités, le montant réclamé par InAdvance se situe autour des 300k€, en bon père de famille, vu les informations reçues, nous, riverains, pensons que la commune réfléchit, prend peur et … se couche sans chercher à se battre ou même à comprendre d'où viennent ce chiffre pharaonique de 300k€ qui correspondent à des frais d’études divers engagés pour la réalisation du cahier de charges.
Quand on connait le prix final des maisons (hors terrain) qui, à l'époque, varient, montant hors TVA, entre 257k€ pour une maison de 183 m² bruts et 295k€ pour 211m² bruts, ça représente quasiment 10% du prix des maisons alors que rien n’est encore sorti de terre…
Dans le cahier de charges pourtant, il est spécifié que le promoteur doit remettre une ventilation des prix comprenant :
- les frais d’étude et de conception ;
- les frais de coordination ;
- l’aménagement du terrain ;
- le raccordement (eau, électricité, gaz et télédistribution) ;
- la construction ;
- la commercialisation ;
- les frais financiers.
Ma troisième question est donc de savoir à combien se montent les différents postes et plus spécifiquement les frais d’étude et de conception(1) et les frais financiers(7) ? A mon sens ce sont les seuls postes qui peuvent éventuellement justifier une demande d’indemnités sur base de travail réalisé, les autres n’ayant simplement pas encore eu lieu. Quel serait donc l'indemnisation justifiable que InAdvance pourrait réellement réclamer ?
Avez-vous mis ceux-ci en balance avec les frais potentiellement encourus d’une inondation de la zone dans les années à venir. Je rappelle qu’inondation il y a déjà eu dans le passé, on est pas sur de la spéculation ici mais sur du vécu, les personnes qui m’en ont parlé sont encore loin des 100 ans pourtant…
Il est vrai que l’on nous a expliqué lors de la réunion à la maison communale (suivant l'analyse de la commune) que, d’un point de vue juridique, la commune serait droite dans ses bottes puisque ce n’est pas elle qui aura accordé le permis d’urbanismes mais bien la région, région chez qui elle compte bien rediriger les demandes d’indemnisations. On joue ici au jeu du ce n’est pas moi c’est l’autre…
Renseignement pris de notre côté, notre conseil ne partage toutefois pas cette analyse, la région n’est en effet liée aucunement à InAdvance, il n’y aurait donc aucune base juridique pour qu’InAdvance demande des indemnités à la région…
Qui plus est, qu’est ce que risque la commune ? Au final, c’est juste une gestion de risque non ? Ce sont des habitations à prix modéré, les personnes qui vont les habiter n'auront pas les moyens de prendre un avocat pour se faire entendre le jour ou elles seront inondées. C’est déjà ce qui se passe à l’avenue des faisans, les habitants attendent un trottoir qu’ils ne verront probablement jamais… Bien trop heureux d’avoir une maison à loyer modéré, ils n’osent se plaindre… Ça en devient honteux, les riches habitent les belles maisons sur les hauteurs et laissent les pauvres dans la vallée, les premiers ont déjà les égouts dans le fond de leur jardin, les suivants auront les inondations…
Est-ce que c’est ça la mentalité du collège ? Préserver le budget à court terme, refuser de reconnaître qu’on s’est trompé et de stopper un marché pour le bien commun ? Peu importe les risques financiers à long terme, aujourd’hui on a l’impression que c’est avec un mépris total des habitants qui vont acheter ces maisons que le projet est mené.
A toute fin utile je tiens à rappeler l’encart que tout le monde pourra trouver dans le “La hulpe express” de Décembre 2021 :
(..)Le collège a pris la décision de commander dans les prochaines semaines une étude hydrologique dont l'objectif est d’évaluer l’impact de l’ensemble des projets immobiliers à l’étude sur le territoire de notre commune sur nos cours d’eau et notre réseau d'égouttage. Les promoteurs et autres demandeurs de permis devront tenir compte des résultats de celle-ci pour la conception de leur projet tant en matière de densité de logements que d’infrastructures. En attendant les résultats de cette étude, toute demande concernée par une zone d’aléa inondations ou par un axe de ruissellement sera gelée. Sont concernés pour l’heure, notamment, les projets “Val de l’Argentine”, “Anciennes papeteries”, “Chemin Long” et fond du graive.
Ma quatrième question donc, où en est cette étude ? 35.000€ sont inscrits au budget de 2022 suite à une subvention du SPW, reportée dans le budget 2023.
Les conclusions de celle-ci sont secrètes ou elle n’est juste pas encore réalisée ? Si tel est le cas, nous vous demandons simplement d’agir conformément à vos promesses… Gel des projets.
Pour conclure, je dirais qu’il est peut-être encore temps de se demander, comment la commune se justifiera avec un historique pareil quand les jeunes ménages à revenus moyens auront les pieds dans l’eau.
Benoît DESLOGES